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BOAS FESTAS

HOY SON LAS FIESTAS DEL APOSTOL SANTIAGO EN SANTIAGO DE COMPOSTELA Y GALICIA. NUESTRO EQUIPO DE PERCENT COMPOSTELA, FELICITA ASÍ LAS FIESTAS A TODOS LOS EMPLEADOS, CLIENTES, PARTNERS Y GALLEGOS EN GENERAL.

 

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8 errores que debes evitar en la venta de tu vivienda

Existen algunos errores que no deberías cometer cuando pones a la venta tu casa:

1.Poner un cartel de se vende y ya está.se vende

Éste es el primer error que solemos cometer. Párate un momento y piensa: ¿Crees de verdad que por poner sólo el cartel se venderá en poco tiempo? Hace unos años, en una época en la que se vendía absolutamente todo, quizá sí, pero actualmente te decimos con toda sinceridad que eso no va a ocurrir. El hecho de poner un cártel en tu vivienda no va a hacer que se venda rápido.

2. Publicar un sólo anuncio en internet.solouno-176x300

Si decides vender por tu cuenta, te recomendamos publicar un anuncio en todos los portales inmobiliarios que puedas, de esa manera podrás abarcar a más público y tener más posibilidades de venta. Si lo pones solo en un portal reduces mucho las posibilidades de que las personas que pueden estar interesadas en tu vivienda lo vean.

3. Poner un precio inadecuado.                    como_se_fijan_precios

El precio es uno de los factores que determina si la vivienda se vende o no, como es lógico, si pones un precio que está por encima de su valor real, no lo vas a vender y además si está mucho tiempo a la venta, lo quemarás.

4. No tener la casa preparada para la ventareno1-300x232

La casa que pones a la venta ha de estar limpia, ventilada y ordenada para las visitas. Además debe estar lo más despersonalizada posible, y despejada.

5. No realizar un buen reportaje fotográfico.19-agosto-dia-mundial-fotografia-argentina

Si decides vender la casa por tu cuenta, lo más normal es que recurras a internet.                                                                        Haz unas buenas fotos, si publicas muy pocas fotos y de mala calidad (desenfocadas, oscuras, sin perspectiva) vas a generar desconfianza y por lo tanto ningún interés.

6.Tener la vivienda alquilada mientras está a la venta.Deducción-alquiler-vivienda-habitual

Desde nuestro punto de vista como agentes inmobiliarios es un grave error.

  • Primero. Hay inquilinos que en algunas ocasiones no dejan hacer visitas con el posible comprador porque no quieren que entren a la vivienda.
  • Segundo. No se pueden coordinar las visitas porque igual el inquilino no puede, no se encuentra en la casa, etc.
  • Tercero. Algunas veces el inquilino no tiene la vivienda preparada como es debido para poder enseñarla.

Entendemos que por necesidad la vivienda tiene que estar alquilada, pero no es lo más recomendable, si no se pueden realizar visitas, ¿cómo vamos a vender?

7.Exceso de gente durante las visitas.FAMILIA-kgtC--620x349@abc

Tanto si vendes la vivienda por tu cuenta, como si la vende una agencia inmobiliaria, durante las visitas lo más aconsejable es que no haya nadie en la casa (si realiza la visita un agente inmobiliario) o que sólo estés tu durante la visita, si vendes por tu cuenta. Cuando un posible comprador entra en una vivienda llena de gente, suele incomodarse y realizar la visita deprisa y corriendo y eso es lo que no queremos, trata de tener la vivienda lo mejor preparada posible y que el cliente se quede durante mucho tiempo visitándola.

8. No acudir a una agencia inmobiliaria.inmobiliarias

Una inmobiliaria ayuda en muchos aspectos aunque quizá no lo creas. Vamos a hacer especial hincapié en este punto.

Una inmobiliaria no pone anuncios en internet y ya está. Cuando un propietario quiere vender su vivienda, se realiza un análisis de mercado viendo todos los precios que se barajan en la zona de viviendas similares a la suya para conseguir poner el mejor precio de salida.

Se realiza un reportaje fotográfico de la vivienda y se la prepara para su venta.

Una vez tengamos el precio decidido y la vivienda preparada, comenzamos a publicitar la vivienda, bien vía internet, escaparate, flyers… y todo eso cuesta dinero a la agencia, y lo más importante, cuando encuentre al cliente comprador, se encargan de preparar todo hasta el día de la firma ante notario.

Un agente inmobiliario puede llegar a estar con un cliente comprador, horas, días o incluso meses y es un trabajo que muchas veces no se valora.

Lo que queremos decir es que los agentes inmobiliarios necesitamos que confíen en nuestro trabajo. Hacemos una labor que en numerosas ocasiones no se nos reconoce y que vender una vivienda no es poner únicamente un anuncio en internet. Si confías en cualquier otro profesional cómo puede ser tu médico, también debes de confiar en tu agente inmobiliario.

Fuente: https://webcache.googleusercontent.com/search?q=cache:YzE35s01oEAJ:https://www.urbalexcostablanca.es/8-errores-que-debes-evitar-en-la-venta-de-tu-vivienda/+&cd=1&hl=es&ct=clnk&gl=es

 

 

Porqué las mejores inmobiliarias cooperan entre ellas

20, 2017 MLS

Como propietario que quiere vender vivienda, o como comprador que quiere comprar vivienda, una de las cuestiones que se deben consultar a un profesional inmobiliario, es si colabora con otras agencias de la misma zona.

Más concretamente, si colabora en un sistema MLS, que permite compartir información de inmuebles en exclusiva múltiple.

La “exclusiva múltiple” significa lo contrario de lo que se suele creer de una “exclusiva”: la agencia que negocia con el propietario, capta el inmueble mediante un contrato en el que se compromete a facilitar a otras agencias inmobiliarias,  información de la propiedad,para que puedan encontrar al mejor comprador de entre todos los demandantes de vivienda en la zona.

La exclusiva es un compromiso que asume el asesor inmobiliario con su cliente, el propietario, para negociar con potenciales compradores, representados por otras agencias.

Aclarado el término, veamos las razones para colaborar  y las ventajas de los asesores inmobiliarios que cooperan con otros asesores de la zona:

  • Cantidad de información de los inmuebles: la exclusiva permite al agente inmobiliario dedicar más recursos a cada propiedad captada, a realizar una inspección del inmueble, tomar datos de escrituras, libro del edificio, de nota registrales, de la propia visita al inmueble, de la entrevista con el propietario.. , y ofrecer toda esa información a las demás agencias, a través del programa MLS. Cuanta más información, mejor conocimiento el inmueble, para ofrecérselo a sus clientes compradores.
  • Calidad de la información: esos recursos empleados para la gestión de una cartera reducida de propiedades, permite mejorar el aspecto de las viviendas, mediantelimpieza, reforma o home staging. Fruto de ese trabajo de mejora estética, se pueden crear reportajes fotográficos, vídeos y tours virtuales de mayor calidad y vistosidad, lo que aumenta la atención y difusión del anuncio.
  • Valoración profesional: la inspección permite realizar un minucioso trabajo para poder valorar correctamente la propiedad, además de poder compararla con otras propiedades en venta y vendidas, con características similares en la misma zona, a través del Análisis Comparativo del Mercado Inmobiliario, enriquecido con datos procedentes de todas las agencias cooperantes.
  • Cualificación de los compradores: cuando una agencia presenta una oferta por un inmueble captado por otra, lo hace tras haber cualificado a su cliente, haber realizado un estudio sobre sus necesidades de financiación. De tal forma que las ofertas presentadas, van respaldadas por cada agencia que representa al comprador interesado. EL propietario y su representante, tienen mayor seguridad sobre las ofertas recibidas.
  • Formación: además e cooperar en las transacciones inmobiliarias, las agencias participan en un programa formativo, que permite a comerciales y directivos, obtener conocimientos sobre captación de propiedades, negociación, marketing y tecnología. Esos conocimientos se aplican para mejorar el servicios a clientes propietarios y compradores. Además, al trabajar una metodología común, los procedimientos son similares y se agilizan los trámites entre distintas empresas.
  • Volumen de oferta y demanda: al colaborar, se ofrece una bolsa de inmuebles en exclusiva en la zona (oferta), compuesta por las propiedades captadas por todas las agencias colaboradoras. Del mismo modo, hay una bolsa de potenciales compradores (demanda), para que un propietario tenga la seguridad de que haya varios posibles compradores para su propiedad.
  • Jornadas de puertas abiertas, safaris inmobiliarios: se organizan eventos para dar a conocer las propiedades recién captados, al resto de compañeros, que asisten en persona al inmueble y pueden documentarse para trasladar a sus clientes compradores, las ventajas de cada propiedad.

Si eres propietario que quiere vender en Barcelona, Valencia, Murcia o Málaga, consulta con las agencias colaboradoras de las siguientes MLSs:

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FUENTE CESAR VILLASANTE MLS: Activat, Acciona, Actúa y Aurum

Si has comprado un piso barato y Hacienda te exige más impuestos, así puedes demostrar un valor inferior

                                                                                                                                         vivienda1

                                                                                                                                           17 abril 2017

La compra de un piso ‘chollo’ está penalizada por Hacienda, ya que suele reclamar el pago superior al inicialmente abonado del Impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP). La razón es que valoran las viviendas por encima del precio escriturado y según varios métodos de comprobación de valores, contemplados en la Ley General Tributaria. Sin embargo, el contribuyente puede demostrar a la administración, utilizando otro método de valoración distinto, que el valor del bien es inferior.

Ya es recurrente que la hacienda autonómica exija al comprador o heredero de una vivienda el pago de un impuesto extra al que ya abonaron tras la compra o herencia. Es lo que se llama “liquidación complementaria por comprobación de valores”. Además, no viene sola, sino acompañada de los correspondientes intereses de demora.

Esto se debe a que el valor que determina la administración autonómica (mediante métodos contemplados en el artículo 57.1 de la Ley General Tributaria) a la vivienda vendida o heredada es superior al precio al que se ha escriturado por no haberlo revisado con la misma rapidez con la que se han producido las bajadas del precio en el mercado inmobiliario real. Esto demuestra que hay un desfase importante entre el precio de mercado y el valor establecido por la administración.

Sin embargo, tal y como señala José María Salcedo, socio de Ático Jurídico, el Tribunal Superior de Justicia de Castilla La Mancha ha dictado varias sentencias, en las que considera que las Comunidades Autónomas no tienen capacidad normativa para imponer de forma general, un orden obligatorio de métodos de comprobación, en perjuicio del contribuyente.

¿Qué pueden hacer en estos casos los contribuyentes?

El abogado Salcedo asegura que si el contribuyente demuestra que cualquier otro método de los previstos en el artículo 57.1 de la LGT, ofrece una valoración inferior a la obtenida por la Administración, no es posible que ésta se remita a la Orden o Decreto mediante el que se haya establecido un orden de prelación de métodos de valoración aplicable en la Comunidad Autónoma.

“Por el contrario, la Administración deberá en estos casos motivar y justificar en la liquidación, por qué el método que ha utilizado, y que es el que aparece como prioritario en la normativa aprobada por la Comunidad, es más acertado para determinar el valor real del inmueble”, añade Salcedo.

Por tanto, el orden de prelación de métodos de comprobación de valores que pueda aprobar una Comunidad Autónoma, no vincula al contribuyente. Éste puede aportar prueba que acredite que, mediante la utilización de otros métodos, igualmente previstos en el artículo 57.1 de la LGT, se obtiene una valoración inferior a la resultante de aplicar el método empleado por la Administración, o declarado prioritario en base a la normativa autonómica aprobada.

Sin embargo, el orden de prelación establecido en dicha normativa sí vincula a la Administración, por aplicación elemental de principio de los actos propios.

“Y en juego está nada menos que el principio de capacidad contributiva, que prohíbe que sean gravadas riquezas inexistentes. Por ello, en aplicación de este principio, deberá siempre utilizarse el método de valoración, de entre todos los posibles, mediante el que se obtenga una valoración inferior”, comenta Salcedo.

Estos son los métodos de comprobación que puede emplear el contribuyente

Por ejemplo, si la Comunidad Autónoma utiliza el método de valoración de “estimación por referencia a los valores que figuren en los registros oficiales de carácter fiscal” (artículo 57.1.b. LGT), el contribuyente puede encargar a un perito que realice un dictamen técnico (dictamen de peritos del artículo 57.1.e de la LGT), o aportar una tasación hipotecaria (artículo 57.1.g de la LGT), para oponerlos a la valoración administrativa. Así lo ha admitido el Tribunal Superior de Justicia de Castilla La Mancha en varias sentencias.

Según el despacho de abogados Ático Jurídico, el mismo Tribunal, en otra sentencia, ha admitido incluso que el contribuyente justifique una valoración inferior del inmueble comprobado, aportando los precios de venta publicitados y ofertados públicamente por una entidad bancaria, que había adquirido los inmuebles por ejecución hipotecaria y quería desprenderse de ellos. Según el Tribunal, estamos ante el supuesto de una transmisión en bloque de unos inmuebles, en unas condiciones señaladas y ofertadas de manera pública, por un precio que además coincide con los criterios de mercado.

“A juicio del Tribunal, estaríamos ante un inmueble transmitido conforme a los precios medios en el mercado (artículo 57.1.c de la LGT), por lo que, si de la utilización de dicho método resulta una valoración inferior a la de la Administración, debe prevalecer ésta por aplicación del principio de capacidad contributiva”, subraya José María Salcedo. En su opinión, estamos ante sentencias muy importantes porque permiten al contribuyente cuestionar la valoración del fisco y no tener que “pasar por el aro del método de valoración impuesto por la Comunidad Autónoma de turno”.

                                                                                                                                     Fuente: Idealista